Sinds wanneer is een spaarhypotheek een gunstige hypotheek?

Na jaren van mineurstemming gaat het met de huizenmarkt weer de goede kant op. Het zijn vooralsnog vooral de grote steden die daarvan profiteren, maar toch durft de Rabobank het weer aan om een groei van de huizenprijzen te voorspellen. Niet alleen stijgen de prijzen dit jaar "fors", ook in 2017 zal de groei doorzetten met percentages tussen de 5 en 7%. Dat is jammer voor starters (als het allemaal uitkomt tenminste), maar goed nieuws voor iedereen met een huis dat onder water staat. Nog even en de kredietcrisis is helemaal vergeten.

De ervaring leert dat je dergelijke voorspellingen met een korreltje zout moet nemen, zeker als ze afkomstig zijn van banken. Er zit namelijk nogal eens een kloof tussen wishful thinking en de werkelijkheid, maar het het is een feit dat de huizenmarkt begint aan te trekken. In sommige grote steden bieden kopers alweer met verhitte koppen tegen elkaar op en wordt zelfs gesproken over een "oververhitte huizenmarkt". Nog even en de gekt op de woningmarkt is gewoon weer terug, al kun je je afvragen waarom je per se precies in de hoofdstad zou willen wonen als je daarvoor ook de hoofdprijs moet betalen. Je koopt dan namelijk niet alleen een huis, maar veroordeelt jezelf ook tot minstens een kwart eeuw dwangarbeid.

Sommige gebieden zullen overigens helemaal niets, of pas in een heel laat stadium, merken van deze hosanna-stemming. Een huis kopen is altijd een goed idee, maar je moet jezelf niet te snel rijk rekenen en beseffen dat het niet om een belegging gaat of een lucratief alternatief voor je spaarrekening. Je koopt een huis omdat je droomhuis meestal niet te huur is (of niet te betalen) en je lost het vervolgens af om te profiteren van lage lasten en hoge keuzevrijheid. Dat kan de vrijheid zijn om minder te werken of eerder met pensioen te gaan, maar ook om meer te reizen of - zoals iemand terecht opmerkte onder een eerder blog - een minder goed betaalde baan aan te nemen.

Als mensen aan mij vragen of het verstandig is een huis te kopen - of om nú een huis te kopen - antwoord ik meestal bevestigend. Maar ik adviseer mensen ook om niet teveel aandacht te besteden aan alle onzin in de media, zelfs niet als die uit de mond komt van een "woningmarkteconoom". Geen idee wat je moet hebben gestudeerd om die titel te verdienen, maar zo noemt Pieter van Dalen van de Rabobank zich op zijn Twitteraccount en zo wordt hij door De Telegraaf ook aangehaald. Ik zou best wel eens met hem in debat willen gaan, vooral als het gaat over uitspraken die hij in diezelfde krant doet over "gunstige hypotheekvormen."

Volgens Van Dalen zijn het vooral huizenbezitters met een spaarhypotheek of een aflossingsvrije hypotheek die profiteren van de stijgende huizenprijzen, zeker als ze hun huidige hypotheek mee mogen nemen. Dat lijkt me wat al te kort door de bocht, want zelf beschouw ik beide hypotheekvormen als misbaksels uit de jaren negentig die oneigenlijk gebruik maken van de regels en het stelsel van de hypotheekrenteaftrek feitelijk hebben opgeblazen.

Een aflossingsvrije hypotheek is weliswaar de goedkoopste hypotheekvorm, maar deze kan je aan het einde van de rit zeer duur komen te staan als je niet op tijd maatregelen neemt. Je profiteert weliswaar van lage lasten, maar niet van alle voordelen die horen bij woningbezit. Het enige verschil tussen een huurder en een huizenbezitter met een aflossingsvrije hypotheek, is dat de lasten van die laatste niet jaarlijks omhoog gaan.

Waarom een woningmarkteconoom van een grote bank een spaarhypotheek omschrijft als "gunstig", begrijp ik ook niet zo goed. Ook dit product is bedacht om - zucht - maximaal te profiteren van de hypotheekrenteaftrek, maar helaas profiteer je weer niet van de almaar dalende rente. Wie een aflossingsvrije hypotheek heeft van 5% ziet zijn lasten minimaal halveren als hij vandaag een nieuw rentevoorstel krijgt, terwijl de arme huizenbezitter met een spaarhypotheek netto misschien wel méér moet gaan betalen.

Wat is dan wel een gunstige hypotheek? Om te beginnen een lineaire hypotheek, omdat je daarbij gedwongen aflost en dat meteen al vanaf de eerste dag ijverig aan het doen bent (in tegenstelling tot de "goedkopere" annuïteitenhypotheek). Daarnaast beschouw ik de aflossingsvrije hypotheek als een heel goed product, maar dan op een heel andere manier dan Van Dalen bedoelt. Zolang je jaarlijks niet boven de 10% van de hoofdsom uitkomt (soms 20%), mag je namelijk aflossen wanneer je maar wil en zoveel je maar wil. Dat is, voor mensen die genoeg discipline hebben, pas écht gunstig. Het is dus een misbaksel, maar ook de makkelijkste hypotheek als het om aflossen gaat.

Woningmarktecononoom Pieter van Dalen zal het vast niet zo bedoelen, maar de door hem genoemde hypotheekvormen zijn vooral gunstig voor de bank zélf. Deze ontvangt namelijk gedurende de gehele looptijd (en in het geval van de aflossingsvrije hypotheek soms wel een halve eeuw lang) het volle pond aan hypotheekrente. In die zin heeft hij dus helemaal gelijk en hoef je bij het woord "gunstig" alleen maar te kijken naar de begunstigde.